Kategorie
Kraje nordyckie

Szwedzki inwestor hurtowo skupuje mieszkania w Polsce

Polskie media obiegł news o szwedzkim inwestorze skupującym hurtowo mieszkania w Polsce. Jest to potentat na rynku nieruchomości pod wynajem. Opowiem Wam o tej branży na przykładzie jednego ze szwedzkich miliarderów, przeciwko któremu jednoczą się w protestach najemcy w wielu miejscach na świecie.

Mieszkania na wynajem

Zacznijmy jednak od odpowiedzi na pytanie, dlaczego Szwedzi zdecydowali się zainwestować w polski rynek nieruchomości? Odkąd mieszkania w Polsce stały się dobrem konsumpcyjnym a w dodatku najbezpieczniejszą lokatą pieniędzy, mamy coraz więcej inwestorów kupujących mieszkania z myślą o wynajmie. Magdalena Milert pisała, że w niektórych inwestycjach budowlanych procent mieszkań nabywanych wyłącznie w celach inwestycyjnych, waha się od 30% do 70% [Źródło: „Mieszkanie, czyli czy własność to jedyna droga”, dostęp: 2.07.2021, godz. 12:4]. Nie powinno więc dziwić, że do grona drobnych inwestorów i Daniela Obajtka dołączają prywatni inwestorzy instytucjonalni tacy jak szwedzki fundusz inwestycyjny Heimstaden Bostad, który od 2020 roku działa na polskim rynku. To podmioty wyspecjalizowane w skupywaniu mieszkań, które potem wynajmują z zyskiem.

Państwo powinno nas wspierać

Zacznijmy jednak od tego, że w Polsce władze mają zobowiązania wobec nas społeczeństwa, jeśli chodzi o zapewnienie nam dachu nad głową. Polska Konstytucja mówi w tym względzie, że:

Art. 75., pkt. 1. Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Konstytucja RP

Kluczowe w art. 75, pkt. 1 polskiej Konstytucji słowa to: „wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego” oraz pomoc Polakom w „uzyskaniu własnego mieszkania”.

W Polsce obowiązuje „Międzynarodowy Pakt Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych”. W art. 11, pkt. 1. Czytamy, że:

„Państwa Strony niniejszego Paktu uznają prawo każdego do odpowiedniego poziomu życia dla niego samego i jego rodziny, włączając w to wyżywienie, odzież i mieszkanie, oraz do stałego polepszania warunków bytowych. Państwa Strony podejmą odpowiednie kroki w celu zapewnienia realizacji tego prawa, uznając w tym celu zasadnicze znaczenie wspólnoty międzynarodowej, opartej na zasadzie dobrowolności”.

Międzynarodowy Pakt Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych.

O prawie do mieszkania mówi też art. 25, pkt. 1 Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka ONZ.

„Każda osoba ma prawo do poziomu życia odpowiadającego potrzebom zdrowia i dobrobytu jej samej i jej rodziny, włączając wyżywienie, ubiór, mieszkanie, opiekę medyczną i niezbędne świadczenia społeczne, jak również prawo do zabezpieczenia na wypadek bezrobocia, choroby, niezdolności do pracy, wdowieństwa, podeszłego wieku, a także innych przyczyn utraty środków utrzymania w następstwie okoliczności niezależnych od jej woli”.

Powszechna Deklaracja Praw Człowieka ONZ

Simon Safari oraz Per Björklind z Hyresgästföreningen – szwedzkiej organizacji praw najemców – w artykule „Marknadshyror slår sönder den svenska modellen” (Czynsze rynkowe zabiją szwedzki model, dostęp: 30.06.2021) opublikowanym na stronie Dagensarena.se podkreślają, że zgodnie ze szwedzkim prawem, ale też ONZ dom nie jest dobrem konsumpcyjnym tylko prawem człowieka.

A jak jest w rzeczywistości?

W grudniu 2020 roku Michał Wojtczuk na łamach „Gazety Wyborczej” w artykule „Szwedzka firma kupiła hurtem aż 640 mieszkań w Warszawie. Zamierza je wynajmować” [Dostęp: 1.07.2021, godz. 11:35] pisał o tym, że wynajem mieszkań odgrywa dużo większą rolę na świecie niż w Polsce. I rzeczywiście jest tak, że większość z nas zmierza do kupna własnego mieszkania, ponieważ raty kredytowe często są porównywalne z miesięcznymi kosztami najmu i wiele osób wychodzi z założenia, że lepiej spłacać kredyt bankowi niż płacić nieustannie za wynajem.

Osoby bez zdolności kredytowej zdane są na wynajmowanie mieszkań. W naszej sytuacji mieszkaniowej nie jest to jednak decyzja, tylko konieczność. Inaczej jest w wielu krajach Europy, w tym w Szwecji, gdzie funkcjonuje budownictwo socjalne, o którym wspomina nasza Konstytucja, i do czego odnosi się też Michał Wojtczuk w swoim artykule. W Szwecji każdy obywatel może zapisać się w gminie na listę kolejkową do takiego mieszkania. W niektórych gminach trzeba odczekać na nie kilka lat, w innych dostaje się je od ręki.

Tego typu mieszkania wynajmuje w Szwecji ok. 3 mln osób, co stanowi znaczny procent, w kraju zamieszkanym na koniec 2020 roku przez 10 370 295 osób [Dane: SCB – Szwedzki Główny Urząd Statystyczny]. W Polsce odpowiednikiem takich mieszkań mogłyby być mieszkania komunalne, z tą różnicą, że w Szwecji każdy ma do nich prawo. Inaczej jest u nas, o czym pisze Magdalena Milert podkreślając sytuację osób w tzw. luce czynszowej,

„czyli tych którzy mają dochody zbyt niskie, by nabyć lub wynająć mieszkanie na zasadach rynkowych (nie stać ich na kredyt), a jednocześnie mają zbyt wysokie dochody, aby móc się ubiegać o najem mieszkania komunalnego”.

Magdalena Milert

Budownictwo socjalne ma sens

W Polsce jest kilku zwolenników wynajmu mieszkań z Filipem Springerem na czele, który wielokrotnie podkreślał zalety takiej formy zamieszkania. Nie wiąże to na przykład człowieka z miejscem, więc łatwiej o mobilność zawodową i przeprowadzkę za pracą.

Taka forma mieszkania miałaby dla nas sens, gdyby opłaty za wynajem nie pochłaniały niemal całego naszego wynagrodzenia. Czyli gdybyśmy mieli rynek tanich mieszkań pod wynajem. W Szwecji państwo stoi na straży, żeby takie budownictwo istniało. Wysokość czynszu w nim negocjuje w imieniu lokatora organizacja praw najemców, która dba o rozsądny pułap opłat. Dodatkowo państwo oferuje dodatki mieszkaniowe najemcom. Jeśli więc ktoś mało zarabia a taki wynegocjowany czynsz jest dla takiej osoby zbyt wysoki, otrzyma pomoc państwa. W Polsce też mamy dodatki mieszkaniowe, ale kryteria są tak wyśrubowane, że mało kto ma na nie szansę. Jednym z kryterium ubiegania się o nie dla osoby w tzw. gospodarstwie jednoosobowym jest kwota przychodów nie wyższa niż 688, 99 zł miesięcznie.

Obecny kryzys polityczny w Szwecji wybuchł z powodu planu urynkowienia cen najmu, czyli wprowadzenia czegoś na kształt modelu polskiego, gdzie właściciel mieszkania ustala koszty wynajmu według cen rynkowych (Więcej w: Poważny kryzys w Szwecji, Pierwszy premier Szwecji odwołany przez Riksdag, Dymisja premiera Szwecji, Stefan Löfven wraca do gry)

Ale co to znaczy ceny rynkowe?

W tym właśnie jest sedno problemu. I w tym miejscu przechodzimy do historii wspomnianego miliardera szwedzkiego, który działa w tej samej branży, co szwedzka firma, która zaczęła skupywać hurtowo mieszkania w Polsce. Roger Akelius (ur. 1945), bo o nim mowa, urodził się w zamożnej rodzinie i od najmłodszych lat miał smykałkę do robienia pieniędzy. Już w wieku 25 lat kupił swój pierwszy dom, w którym było 13 pokoi. Jego nazwisko wkrótce stało się sławne, ale do dzisiaj prześladuje go ta sława. Źródłem sukcesu finansowego Rogera Akeliusa była umiejętność wykorzystywania luk w prawie, lawirowania po zawiłościach polityki podatkowej. Wszystko robił zgodnie z przepisami, ale przyniosło mu to sławę spekulanta. A wiadomo, że podatki w Szwecji to rzecz święta. Więc ten, kto przed nimi ucieka to zły obywatel.

W dostępnym na svtplay.se filmie dokumentalnym pt. „En vanlig miljardär” (Zwyczajny miliarder, 2018) Roger Akelius opowiada, że to 50 lat obelg ukształtowało go takim, jakim jest. Przez te lata nieustannie otrzymywał listy, a potem maile od ludzi, którzy na wszelkie możliwe sposoby próbowali go zawstydzić lub wzbudzić w nim wyrzuty sumienia. W szwedzkiej mentalności nie mieściło się bowiem, że można dorabiać się na, w mniemaniu niektórych, wykorzystywaniu w białych rękawiczkach państwa szwedzkiego. A państwo szwedzkie to folkhemmet – Dom Ludu. Nikt przecież nie bruździ we własnym domu.

Ale Roger Akelius działał zgodnie z prawem. Konsekwentnie i bardzo metodycznie szukał takich pól do inwestycji, żeby osiągać jak najlepsze gwarantowane zyski. Uczył też tego, wydając szereg poradników o tym, jak zarabiać na podatkach, na obligacjach itp. Gdy zainteresował się rynkiem nieruchomości był już bardzo bogatym człowiekiem. Ale to dopiero spekulacje w mieszkalnictwie przyniosły mu miliardy. Jak je zarobił?

Gentryfikacja po szwedzku

Roger Akelius rozglądał się za mieszkaniami w budownictwie czynszowym. Tak, tak. Nie był deweloperem. Interesowały go ciekawe lokalizacje i metraże, które mogłyby przyciągnąć najemców z grubym portfelem. Skupywał więc mieszkania a następnie inwestował w bardzo wysoki standard, wyposażając je w rozwiązania smart domu, wysokiej jakości wykończenie.

Wysokość opłat za najem w budownictwie czynszowym kształtuje się w Szwecji według standardu mieszkania. Jeśli więc inwestor zainwestuje w drogi remont, oczywistym jest, że cena najmu ma prawo iść w górę. W przypadku mieszkań, które remontował Akelius, czynsz potrafił skoczyć więcej niż o drugie tyle. W budynku pojawiali się zamożni najemcy, którzy przyciągali kolejnych bogatych mieszkańców. W okolicy zmieniała się infrastruktura i pojawiały się usługi, które odpowiadają ich standardom: lepsze, czyli droższe restauracje, fancy kluby, wyszukane butiki z niszowymi markami, rzemieślnicy oferujący produkty z górnej półki. Ale ceny najmu zależą też od cen najmu w okolicy. W górę idą zatem czynsze i w pozostałych mieszkaniach. Lokatorzy budynku zaczynają odczuwać wzrost cen najmu i cen w okolicy i ci mniej zamożni zaczynają się wykruszać, przenosząc się do mieszkań w tańszych lokalizacjach. Inwestor może skupywać kolejne mieszkania czynszowe i zamieniać je w apartamenty dla bogaczy. Dzielnica staje się dzielnicą dla wybranych. Osoby niezamożne kumulują się w mniej atrakcyjnych miejscach, gdzie narastają problemy społeczne. Tworzą się tam no-go zones.

We wspomnianym filmie dokumentalnym o Rogerze Akeliusie wymienia się, że jest właścicielem 14 000 mieszkań w Szwecji, 21 000 mieszkań w Niemczech, 3 500 mieszkań w Toronto, 3 000 mieszkań w Londynie, 2 000 mieszkań w Montrealu, 1 500 mieszkań w Nowym Jorku, 1 000 mieszkań w Paryżu, 1 000 mieszkań w Waszyngtonie i Bostonie oraz 1 000 mieszkań w Kopenhadze. Gdy powstawał film dokumentalny o nim posiadał wówczas ok. 50 000 mieszkań. A właściwie nie on, tylko fundacja, którą założył w raju podatkowym na Bahamach.

Kim jest inwestor szwedzki, który skupuje hurtowo mieszkania w Polsce?

Zaledwie w grudniu 2020 na polskim rynku nieruchomości pojawił się nowy prywatny instytucjonalny gracz. Jest to szwedzki fundusz inwestycyjny Heimstaden Bostad. Potentat mieszkań na wynajem, trzecia co do wielkości tego typu firma w Europie. Większa od firmy Rogera Akeliusa. Jak wyjaśnia Stanislav Kubáček, kierujący zespołem odpowiedzialnym za przejęcia w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i w Niemczech, firma planuje w ciągu najbliższych pięciu lat przejąć ok. 4 000 mieszkań m.in. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu. Nie mówi jednak dla osób z jakiej półki wynagrodzeń będzie je kierować.

Money.pl obliczył, że fundusz wykupił już ok. 40% mieszkań z portfolio Budimex Nieruchomości, trzy inwestycje za 380,9 mln od notowanej na giełdzie spółki Marvipol, w sumie jest właścicielem ponad 100 000 lokali w Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Czechach. W Polsce pod koniec 2020 kupił 640 mieszkań w Warszawie (na Pradze Północ ok. 190, przy ul. Postępu na Służewcu ok. 450), a w 2021 ma w planie kolejne 650.

Według firmy ThinkCo, na której dane powołuje się w swoim artykule Michał Tokarczyk z „Gazety Wyborczej”, w Polsce jest ponad 1,2 mln mieszkań wynajmowanych. Duzi gracze, czyli prywatni właściciele instytucjonalni na razie mają ich 5,5 tys. Firma szacuje jednak, że do końca 2025 roku takich lokali może być 63 000.

Czy powinniśmy się bać firm skupujących mieszkania pod wynajem?

W czerwcu Aleksandra Chomicka na łamach „Dziennika Bałtyckiego” w artykule „Szwedzki fundusz nieruchomości kupił od Budimexu 300 mieszkań w Gdańsku. Deweloper… dopiero je wybuduje” [Dostęp: 1.07.2021, godz. 11:53] rozmawiała z Bartłomiejem Zagrodnikiem, Managing Partnerem/CEO w Walter Herz, który podkreślił, że w Polsce

Nie mamy jeszcze standardów i infrastruktury niezbędnej do funkcjonowania rynku wynajmu instytucjonalnego mieszkań”.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz

Mnie to zdanie niepokoi. Dlaczego? Najważniejszy akt prawny jakim jest Konstytucja zobowiązuje władze kraju do „wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego” oraz pomoc Polakom w „uzyskaniu własnego mieszkania”. Dlaczego zatem władze Polski wpuściły na polski rynek mieszkaniowy zagraniczny fundusz, który hurtowo skupuje mieszkania wyłącznie pod wynajem? A po drugie najpierw powinniśmy stworzyć standardy pod działalność nowych graczy na rynku nieruchomości, a dopiero potem ich tam wpuszczać.

Czy można zgodzić się z Rogerem Akeliusem, który uważa, że nierozsądnie jest oczekiwać od prywatnych firm odpowiedzialności za kwestie, które powinni chronić i regulować politycy i społeczeństwo wybierające odpowiednich polityków?

Najemcy protestują przeciwko prywatnym inwestorom instytucjonalnym

Ale fakt, że w Polsce tak dynamicznie zaczął działać prywatny inwestor instytucjonalny od mieszkań na wynajem niepokoi mnie z jeszcze jednego powodu. Odkąd w 2005 roku Roger Akelius zaczął inwestować w Berlinie w mieszkania czynszowe sytuacja tam przybrała tak negatywny obrót, że najemcy zaczęli się jednoczyć i protestować. Niemcy wraz z najemcami z USA i Kanady organizują pikiety i nagłaśniają problem. Błagają o powstrzymanie grupy Akeliusa, ale też złamanie władzy deweloperów i spekulantów mieszkaniowych. Roger Akelius musi się mierzyć rocznie z 3 – 4 demonstracjami wymierzonymi w jego firmę. W dokumencie „Zwykły miliarder” jeden z berlińczyków opowiada, że szwedzki potentat potrafi podnieść wysokość czynszu po remoncie mieszkania do 30-35 euro za metr kwadratowy. Większość mieszkańców nie stać na tak wysokie opłaty za mieszkanie. Miasto robi się coraz droższe do życia dla zwykłych ludzi. Do czego doprowadzi w Polsce obecność szwedzkiego funduszu inwestycyjnego Heimstaden Bostad? Nie wiem.

Kiedy zabraknie mieszkań dla zwykłych ludzi?

Roger Akelius na lukach w prawie wzbogacił się, ale prawdziwy kapitał przyniosły mu spekulacje na rynku mieszkaniowym. Dzisiaj mieszka samotnie w jednej ze swoich nieruchomości. Z filmu wynikało, że rodzina nie chce mieć z nim bliskiego kontaktu. W dokumencie tym Roger Akelius powiedział coś, co pokazuje prawdopodobny trend na rynku mieszkaniowym, jeśli głównymi graczami na nim pozostaną bogaci inwestorzy.

Na pytanie, czy porusza go fakt, że swoją polityką mieszkaniową przyczynia się do segregacji na rynku nieruchomości, Roger Akelius odpowiedział pytaniem na pytanie, zastanawiając się,

„czy sprawiedliwe jest, żeby wszyscy mieli prawo mieszkać w centrum Manhattanu?”.

Roger Akelius

Każdy z nas musi sam sobie odpowiedzieć na to pytanie. A odpowiedź każdego z nas wyjaśnia w jakim świecie chcemy żyć.